Die Anzahl an Unternehmen, die Telearbeit, mobiles Arbeiten, Home Office etc. anbieten und die Zahl an Mitarbeitenden, die dieses Angebot wahrnehmen, steigen seit Jahren kontinuierlich an. Durch die Coronavirus-Pandemie wird dieser Trend weiter beschleunigt. Doch wie wird die Arbeitswelt nach der Pandemie aussehen? Um diese Frage im Bezug auf den Arbeitsort zu beantworten, entwickelte ich im Rahmen meiner Masterarbeit drei Szenarien zu unterschiedlichen Ausprägungen des Home Office-Trends. Darin werden dessen langfristige Auswirkungen auf die Flächenplanung von Unternehmen, das zukünftige Bild von deutschen Städten, sowie die Nachhaltigkeit und Mobilität dargestellt.

Die Szenarien stützen sich auf Befragungen von Experten aus Wirtschaft und Forschung und werden im Folgenden vorgestellt.

Szenario 1: Least Change Szenario

Das erste Zukunftsszenario beschreibt eine Entwicklung, in der wenig Veränderung zum derzeitigen Stand beziehungsweise zum Stand vor der Pandemie eintreten wird.

Unternehmen fokussieren sich auf das Arbeiten vor Ort im Büro und setzen kaum auf Telearbeit oder Home Office. Diese Entwicklung geht darauf zurück, dass während der Pandemie die Nachteile des Home Office zu starken Einbußen in Produktivität, Innovation und Effizienz geführt haben. Es wird kein Recht-auf-Home-Office-Gesetz erlassen, der digitale Ausbau geht nur schleppend voran. Die Wirtschaftslage ist aufgrund der Pandemie stark geschwächt und Unternehmen investieren nur zaghaft. Daher nehmen die Unternehmen kaum Umstrukturierungen vor und bauen keine Büroflächen um.

Aufgrund der Wirtschaftskrise tritt nach der Coronavirus-Pandemie ein Büroleerstand auf, da Unternehmen Insolvenz anmelden. Trotzdem stehen attraktive Immobilien nicht leer. Deswegen tritt kein überproportionaler Leerstand ein, sondern die vorherrschende Platzenge in den Innenstädten Deutschlands geht zurück. Das Stadtbild verändert sich nur unwesentlich. Unattraktive Standorte scheiden aus dem Markt aus.

Insgesamt entwickelt sich die Leerstandsquote hin zu einem gesundem, natürlichem Niveau.

Die Infrastruktur in der Innenstadt und rund um Büroparks wird nicht zurückgebaut, da Kosten und Nutzen in keinem angemessenem Verhältnis zu einander stehen. Außerdem fahren die Mitarbeitenden wieder verstärkt zur Arbeit und der Pendlerverkehr wird nicht entlastet. Andererseits findet keine zusätzliche Belastung des Pendlerverkehrs statt. Dies wird darauf zurück geschlossen, dass sich die Zahl der  Arbeitnehmer reduziert ausgelöst durch Arbeitslosigkeit und Vergreisung. Umweltschutzgesetze zum Pendlerverkehr werden aufgrund der angespannten Wirtschaftslage nicht erlassen. Zudem verfallen die Menschen in alte Mobilitätsmuster und nutzen vermehrt eigene Fahrzeuge und weniger ÖPNV.

Szenario 2: Trend-Szenario

Das zweite Szenario beschreibt eine Entwicklung, bei der Home Office und Telearbeit nach der Pandemie umfassend in den Unternehmensalltag in Form von hybridem Arbeiten etabliert werden. Hybrides Arbeiten wird auch alternierende Telearbeit genannt und ist die Mischung aus Arbeiten im Büro, unterwegs oder zuhause, je nach Anforderung (Frodl, 1998).

Während der Coronavirus-Pandemie erkannten Unternehmen, welche Vorteile und welche Nachteile das Arbeiten im Home Office birgt. Sie erwarten beim Einführen eines hybriden Modells Synergieeffekte aus Präsenz- und Remote-Arbeit. Die Unternehmen führen Regelungen ein, die 40% bis 60% Home Office bzw. Telearbeit bei Büroarbeitern pro Woche ermöglichen und setzen auf eine hohe Flexibilität und Eigenverantwortung bei den Arbeitnehmern. Die Wirtschaftslage ist stabil und hat sich nach der pandemiebedingten Wirtschaftskrise erholt. Unternehmen sind daher dazu bereit, Investitionen zu tätigen. Die Digitalisierung führt zu neuen Technologien und Innovationen, sodass das (Zusammen-)Arbeiten überall und problemlos funktioniert. Ein Recht-auf-Home-Office-Gesetz wurde eingeführt, welches die beschriebene Entwicklung zusätzlich beschleunigt.

Aufgrund dieser Trends verändern Unternehmen ihre Flächenplanung. Desk-Sharing wird aufgrund von Effizienzsteigerung vermehrt eingesetzt und daher fallen Einzelarbeitsplätze und -büros weg. Auf der anderen Seite wird mehr Fläche für Kollaboration, Begegnung und Kreativität genutzt. Dadurch wird ein Teil der Flächenreduzierung ausgeglichen beziehungsweise anderweitig verwendet. Bei der Standortwahl werden kleinere Standorte gewählt, die für die Mitarbeiter attraktiver sind (z.B. durch die Lage oder Ausstattung). Zudem setzen Unternehmen vermehrt auf Satellite-Offices in Vororten, bei denen kleine Büros in Außenstädten angemietet werden (Rohrig, 2020). So werden Metropolen entlastet und die Strukturen der Unternehmen dezentraler.

Ein Büroleerstand wird nur in geringem Maße eintreten. Dabei sind vor allem veraltete und unattraktive Immobilien betroffen. Das Stadtbild verändert sich, da Büroimmobilien qualitativ aufgewertet werden, um sie für die Mitarbeiter attraktiver zu gestalten. Es tritt eine Stadtflucht auf das Land ein, da Mitarbeitende seltener zur Arbeit fahren und das Leben auf dem Land Vorteile wie beispielsweise die Nähe zu Natur bietet.

Durch den Fortschritt der Digitalisierung gibt es keine Schwierigkeiten in ländlichen Regionen beim Arbeiten von zuhause. Durch diese Entwicklung entspannt sich der Wohnungsmarkt in der Stadt und die Steigerung der Mietpreise wird ausgebremst.

Durch das Etablieren des hybriden Arbeitens fällt ein Teil der sekundären Infrastruktur (z.B. Restaurants) rund um Büroparks weg, da diese nicht mehr in großem Ausmaß benötigt wird. Dienstleister verschwinden fast komplett aus den Büroparks und lassen sich stattdessen in anderen Stadtteilen nieder. Aufgrund der stärkeren Ausrichtung auf Kollaboration und Zusammenarbeit im Büro gibt es mehr Infrastruktur, die sich der Betreuung der Teams widmet wie zum Beispiel Catering, Events oder Team Activities.

Der Pendlerverkehr wird in mittleren Ausmaße durch den Wegfall von Arbeitswegen, entzerrte Ballungsgebiete und dem Ausbau des ÖPNVs entlastet. Trotzdem kommt es zu einem Rebound-Effekt, da Mitarbeitende längere Strecken in Kauf nehmen, die nicht so häufig gefahren werden müssen und so in Summe die zurückgelegten Wege höher sind als vor der Pandemie. Zudem lässt sich eine Verschiebung der Mobilitäts- und Verkehrsströme erkennen. So nimmt der Nahstadtverkehr zu, der Zwischenstadtverkehr nimmt jedoch ab.

Durch das hybride und flexible Arbeiten gibt es keine Stoßzeiten mit starkem Verkehr, sondern der Verkehr ist gleichmäßig dicht.

Szenario 3: Most Change-Szenario

Das dritte Szenario beschreibt eine Entwicklung, bei der Telearbeit und Home Office in den Büroberufen in Unternehmen weitverbreitet ist.

Unternehmen entscheiden sich für diese Art der Arbeit aufgrund von positiven Erfahrungen während der Pandemie wie zum Beispiel Kosteneinsparungen. Zudem wird ein Home Office-Gesetz eingeführt, welches diese Entwicklung beschleunigt. Die Wirtschaft erholt sich langsam von der Krise, die durch die Pandemie ausgelöst wurde. Jedoch müssen weiterhin Kosten eingespart werden und Investitionen werden nur scheu getätigt. Der digitale Wandel wird stark beschleunigt, sodass es keine technischen Schranken für das Home Office gibt.

Aufgrund dieser Entwicklungen passen die Unternehmen ihre Langzeitstrategien für die Flächenplanung an und bauen Büroflächen teilweise komplett ab. Die übrigen Flächen werden zu Desk-Sharing-Flächen umgebaut. Aufgrund der Zunahme an Telearbeit tritt ein überproportionaler Leerstand ein, der vor allem unattraktive Lagen wie beispielsweise strukturschwache Regionen betrifft, jedoch auch in attraktiven Lagen spürbar ist.

Dies hat Auswirkungen auf das Stadtbild. Durch den überproportionalen Leerstand werden Büroimmobilien umgenutzt. Leere Immobilien werden je nach Lage, Grundriss und Spezifizierung zu Wohnungen, Studenten – und Alterswohnheimen, Lagerräumen, Freizeit-, Bildungs- oder Kultureinrichtungen umgebaut. Immobilien, die nicht umgenutzt werden können, werden abgerissen. Diese freien Flächen werden beispielsweise zu Parks umgestaltet. Aufgrund von Mietkostenvorteilen und der Nähe zur Natur ziehen Mitarbeitende von der Stadt auf das Land.

Zudem setzen Unternehmen vereinzelt auf Satellite-Offices in Außen- und Kleinstädten. Es findet eine Entlastung der Metropolen statt.

Ebenso lässt sich erkennen, dass die Wohnungen größer werden, da ein zusätzliches Zimmer als Arbeitszimmer eingerichtet wird. Die Infrastruktur rund um Büroparks wird stark reduziert, da es nur noch einen Bruchteil von Konsumenten dort gibt. Dazu gehört, dass sekundäre (z.B. Imbiss) und tertiäre (z.B. Friseur) Wirtschaftsstrukturen komplett aus Büroparks verschwinden und stattdessen vermehrt in Wohngebiete ziehen.

Aufgrund des Wegfalls vom Großteil der Büroarbeiter aus dem täglichen Pendlerverkehr und aufgrund des Ausbaus von ÖPNV wird der Pendlerverkehr entlastet. Jedoch kommt es teilweise zu einem Rebound-Effekt, da Geschäftsreisen aufgrund von z.B. Team-Events und Kundenbesuchen zunehmen. Der überregionale Verkehr nimmt mittel- bis langfristig aufgrund der Bevölkerungsvergreisung und der Zunahme der Telearbeit ab. Die Mobilitätsströme verschieben sich hin zu einer Mischung zwischen komplett leeren Straßen und überfüllten Stoßzeiten, in denen Arbeitnehmer, bei denen Telearbeit nicht möglich ist, pendeln.

Zudem nimmt der Nahstadtverkehr insgesamt zu, der Zwischenstadtverkehr nimmt jedoch ab.

Fazit zu den Szenarien

Eine Einschätzung zur Wahrscheinlichkeit des Eintretens der unterschiedlichen Szenarien kann nicht quantifiziert werden. Aus den Interviews mit Experten geht jedoch hervor, dass eine Entwicklung zum hybriden Modell, wie es das Trend-Szenario beschreibt, als am plausibelsten einzuschätzen ist.


Frodl, Andreas (1998): Durch Telearbeit zum virtuellen Unternehmen, in: Personal, 50(9), S. 420
Rohrig, Daniel (2020): Das ist typisch für das Ende eines Zyklus, in: Immobilien Zeitung, Nr. 41, vom 08.10.2020, S. 5

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